Cláusula penal e perda de sinal (arras) não se acumulam, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do contrato. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma construtora contra dois compradores de imóveis.

Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, pois consideravam que ele se tornara muito oneroso. Porém, julgavam ilegítima a retenção pela empresa de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, além da retenção integral do sinal (arras).

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) manteve a sentença que decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores pagos, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.

No entanto, o STJ, reformou a decisão, firmando que a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes a título de indenização pela inexecução contratual, incidindo na hipótese de descumprimento total ou parcial da obrigação. E que serve como punição a quem deu causa ao rompimento do contrato e funciona ainda como fixação prévia de perdas e danos.

As arras, por outro lado, consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Mas que também possui função indenizatória não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, “mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”.

Portanto, “evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)”.

A decisão assentou ainda que se previstas as arras e cláusula penal compensatória cumulativamente, “deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no artigo 419 do Código Civil, valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato”.

Fonte:  Assessoria de Imprensa do STJ.